文化國小,歸仁國中  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 東區好房推薦歸仁景觀高樓2+1房可租車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：588 萬
參考單價：17.56 萬/坪
地址：台南市歸仁區大德路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：美國大樓
格局： 3房(室) 1廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：33.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.18 坪
附屬建物面積：2.55 坪
共同使用：7.75 坪
土地面積：5.58 坪
樓別/樓高： 12樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1300 元/月
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 588 萬，單價約 17.56 萬/坪，對於擁有電梯及雙衛的三房格局而言，價格相對親民。 2. 視野與環境：位於頂樓（12 樓/12 樓），無後棟遮擋，採光與景觀佳，且環境清幽。 3. 生活機能完善：鄰近黃昏市場、學校及便利商店，日常採買與交通需求皆能滿足。 4. 安全管理：社區有 24 小時管理員，居住安全性較高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡已達 30 年，需留意房屋結構老舊問題及後續貸款可能受限。 2. 頂樓隱憂：高樓層雖視野好，但冬冷夏熱風險較高，且需確認防水與隔熱狀況。 3. 車位問題：車位不隨屋銷售（需另租），將增加每月固定支出成本。 4. 維護成本：老舊社區可能面臨公共設施損壞需要大筆修繕的情況。
機會 (Opportunities)	1. 出租潛力佳：鄰近學校與市場，加上高樓景觀與安全管理，對租屋族具吸引力，易於產生穩定租金。 2. 空間規劃彈性：格局為 2+1 房，具備改造彈性，若能透過裝修提升質感，有助於未來轉售或租金溢價。 3. 區域發展：歸仁區近年發展逐漸熱絡，若未來周邊基礎建設完善，房價有支撐空間。
威脅 (Threats)	1. 轉售難度：隨著屋齡增長，銀行對老舊大樓的鑑價可能較保守，可能影響未來買方的貸款成數與意願。 2. 基金提撥風險： 30 年屋齡意味着社區公設金可能不足，若需進行大規模整修，可能需向住戶分攤高額費用。 3. 市場波動：台灣房地產進入老屋重建議題階段，此類物件若無法快速轉手或改建，價值可能逐漸萎縮。

物件評論

購買建議：值得考慮，但需詳盡檢查與評估。

此物件對於預算有限、重視視野與安全的購屋者來說，具有相當高的吸引力。588 萬的總價能買到擁有良好管理與景觀的高樓三房，在歸仁區屬於性價比不錯的選擇。然而，30 年的屋齡是最大變數，建議您在決定購買前，務必請專業技師檢查防水層、管線及結構安全，並確認社區公設金的提撥狀況，以確保未來居住品質與資產價值不受老舊化影響。若您的購房目的包含長期投資收租或作為過渡性住所，此屋是非常值得入手的標的。